来源：网房产 作者：WTT
近日，一则“天津、南京、沈阳等地二手房价反弹跳涨”的消息引起地产圈热议。
来自好好选房平台查询的二手房成交价格显示，全国不少地产数据出现反弹，尤其天津、南京、沈阳、潍坊的二手房价格相较低点反弹了11%-22%。
(数据来源：好好找房)
不过贝壳找房显示，近12个月潍坊二手房月度成交价基本维持在5700-5100元/平(挂价6700-6200元/平)波动不大；沈阳二手房挂牌价(未披露成交价)基本在9800-9200元/平，波动不大；天津二手房挂牌价(未披露成交价)从1.78万/平降至1.61万/平；南京二手房成交价2.1万/平降至1.64万/平。
(数据来源：贝壳找房)
数据南辕北辙，真实市场走势如何？
据网房产南京报道，今年南京南部新城金基望樾府；河西中金基汇锦国际都出现了刷新小区成交单价纪录的案例：
金基望樾府一套约234平大户型房源，成交总价1180万，成交单价高达5万多/㎡，还略高于该小区的开盘价(4.9万/平左右)；金基汇锦国际一269平联排房源，成交总价2200万，成交单价也达到81723元/㎡。
此外，南京热点学区房板块，如树人板块1月二手房成交超130套，同比涨约40％，南京热点学区房1月出现了近5年来最高的月度成交量。
“南京热门学区房还比较坚挺，但上述两套豪宅属于个例。”南京中介人士表示，目前市场整体上的二手房价格，没有感觉到很大起势，但南京市场1月份的看房人数和二手房成交量都有增长，2月可能受春节影响又冷了一些。不过，现在市场挂牌房源越来越少，3月应该能期待市场成交量的回暖。
从贝壳找房数据可见，南京今年2月二手房挂牌量8214套，已经减至近一年以来的最低点。二手房成交量在1月出现了4902套的高峰，为2025年4月以来的最高点，看房人数也自去年6月以来逐步回增，但远远没到历史上的好水平。市场都在期待3月拉开“小阳春”。
对于天津的二手房市场情况，当地地产媒体人则表示，学区房最近成交量有点起色，但价格并没有上来。而且开年以来，降价的新房老项目比较多，二手房(成交)被压着，价格也难有起色。
天津中原研究院认为，经过长期价格调整，和平、河西、南开等优质资源突出的区域，价格已降至合理水平，部分买房者入市了，促成2025年底天津二手房市场一波“翘尾”行情。
但对2026年市场，诸多业主心中的不确定性情绪仍重，这可能促使业主加速卖房，供需双方共同作用下，二手房市场以价换量走势或持续。如果市区价格整体走低，也会影响环城区域价格再次下降。
那么，二手房市场拐点何时到来？
“近期二手房成交多的，很多是学位房。就热点城市而言，一季度的二手房交易，历来是学位房主导。”
就整体市场而言，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房市场像去年5月-12月份的大跌(一线城市二手房价格指数环比跌幅都已经超过0.7%)一定是不可持续的，因为有非理性、恐慌的成分，一定程度上也是在为过去20年“资产属性过了头”买单。
非理性调整之后，修复是自然需求，因而能看到2026年1月份的市场回升。但目前各地二手房挂牌量还在高位，市场供求关系还是不平衡。市场未来1年能触底、1-2年让市场相信“L型”，已实属不易。
以广州为例，一些过度炒作板块的“次新房”，如天河新城某小区价格曾超过8万/平，去年很多已经降到降3万多元/平，200万就能买一套。但伴随小区北门地铁打通、南门一带企业聚集，小区价格又回到300万以上，并且交易开始活跃。
这就是一个价格炒作暴涨、持续回调、探底反弹、稳在合理范围的案例。当前不少城市的多数业主炒股杠杆配资，要卖房的话还得降价。只有当挂牌量、挂牌价调降比例持续下行，交易周期持续缩短，二手房市场才能稳定。
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